天悅廣場管理關注組

有見天悅管理方出公開信，回覆我於520業主大會前向業主發佈的通信(全文如下)，管理處的覆信則在下方，讓讀者們自行判斷誰是誰非。稍後本網會發出對管理公司指控的回覆。 ==== 你好, 本人是 1XX 舖(一樓廁所側) 業主，經營補習社。自 2012 年經營至今。本信目的: 1) 通知開業主會(議程見第一點); 2) 加強業主間溝通; 3) 團結攪好商場, 及其管理; 1. 5 月 20 日(本周日) 7:30pm 將於嘉豪(南京廳) 舉行商場部分周年大會，議程為重選委員會、滙報財務及大維修事項 (議程: bit.ly/sp2018520 )。希望各業主踴躍出席 (租戶請代通知) 2. 本人於 2 月底作出土審申請(上法庭)，因有人佔用通道，管理處不受理(至今依然)，案件排期中。 (因屬疏忽, 管理方應自行負擔訟費)。我搜集了一些管理問題相關案例，供各業主租客參考。(案例表: bit.ly/spCases1 ) 3. 會中我會要求管理公司/委員會 依法執行公契，不能明確或隱念地容許人違反, 更遑論默許。(案例 LDBM272/2011 ) 更公開透明地管理，包括把相關文件放上網，公開帳目等 (佈告板的帳目已是2015年前) 增加定期開會次數至起碼 2 個月一次 (上次開會已是 2016 年!!!) 4. 我會參選做委員，目標 監察管理公司，改變/改善商場管理，減低管理費及經理人酬金 (現在是全年帳目 10%)。 否則可能啟動撤換管理公司。(案例 HCA2691/2001 ) 5. 希望有心人一齊參選(組團隊)，或有任何意見，請電 98xxxxxx (C sir)，電郵 spsspgogo@gmail.com 面書 (fb.com/chikXXXXX) [部分字眼按私隱條例修改]

在18年5月20日的天悅廣場業主大會上，管理公司聲稱其經理人酬金只佔總開支3%，但卻無給予實質計算方法(更沒有派發財務報表副本)。 本文轉貼自另一屋苑關注組 ==== 近期, 博主因公私兩忙, 未暇搜集資料, 因而導致此博落好一段時間未有更新. 最近, 有關物業管理公司收取 [經理人酬金] Manager’s Remuneration (“MR")之百分比高低, 又再熱議起來. HK目前的物業市場上, 眾多個屋苑的MR是以屋苑總開支計算, 介乎5%至7%之間.  因而, MR亦是物業管理公司 [做大/增加開支] 的主要誘因 . (例如: 盡量外判工程, 外判護衛費, 等等…) WV的物業管理公司多年來收取以屋苑總開支計算之12%MR, 可算是超高!!! 雖然, 近數年其自願回贈4%給WV之"大廈改善基金"戶口, 算是對市場趨勢的回應. 但可別忘了, 回贈是可以隨時取消的!! 況且, 這8%(折實)仍然比市場高出平均1至3個百分點. 另外, WV的物業管理公司還收取 (公契上沒有的) 3% “專業及行政人員費用", 即實際 MR仍是 11%. MR的百分比高低, 會直接影響WV的物業盈餘儲備. 當多數屋苑2017年的管理費加幅大多不超過10%, WV多座大廈今年的管理費加幅是20%以上. 小業主若是繼續沉默下去, 只會淪為物業管理公司的俎上肉! 若要保護自己權益, 請多看數據及事實.   近期小業主可做之事, 要盡量抽空出席於本月底至8月初自己大廈的BOC之改選會議, 表達自己的意見. 不能再像過去般 [被代表] 了!   於改選會議上, 小業主可促請新當選的BOC主席, 於新一屆的EOC會議上, 倡議減少經理人酬金至市場合理水平.   雖然, 此一議題未能一蹴而就, 可能需要經多番討論, 及通過一個全村業主大會的程序才能達至, 仍然是值得提出的. 另外, 讀者可能有興趣知道: 有些屋宛已棄用以屋苑總開支計算 MR, 改而採用 “定額" 經理人酬金, 此安排會為小業主節省下不少費用. 例子 – 沙田晉名峰成功經再招標下續聘原物管公司, 把 經理人酬金大幅約 10萬元減至 4.2萬元 , 其減幅十分明顯呢. [此資料來源: 信報 2016年5月26日] [ https://fo

首先恭喜新一屆業委會在5月20日成立，並祝事事順利。 本關注組在此提出一些建議，希望業委(及管業公司)可以考慮以下事宜以提升管理質素: (一)增加管理透明度： facebook 直播開業委會例會, 讓更多人知悉商場情況 增加電子方法溝通(e.g., email), 避免再次有人收唔到開會通知 公契/分公契放上網 (二)監察/公開本商場管理帳目 每年訂立整年預算 [12(p)] 每3個月展示收支概要 [12(o)] 每年業主大會比業主選核數師核數 [12(q)] 括號內為分公契條文位置 (三)其他事宜 《物業管理服務條例》已生效，管業處及其人員是否已符合資格? 設立管理費自動轉帳 管理處張貼的告示, 應該同時加設將貼日期

根據《 物業管理服務條例 (2016-05-26)》，所有物業管理公司及從業員均要領牌。 (天悅廣場的物管公司-迅達物業管理有限公司 PROPERTY CARE MANAGEMENT SERVICES LIMITED 在本文發佈時，未見在下方任何一專業團體有任何登記) 在「 香港房屋經理學會歡迎通過物業管理服務條例 」文中指出條例內容主要有三 (1)  物管公司必須符合的發牌準則； (2)  物管從業員兩級別 (註冊及持牌) 的發牌制度； (3) 設立監管局； 條例建議設立三年過渡期 相關文章: (政府新聞)《物業管理服務條例草案》刊憲 (民政處文件) 如何加強規管物業管理行業 相關機構: 香港物業管理師會 (民間) 香港物業管理公司協會 (民間) 香港房屋經理學會 (民間) ( 香港房屋經理註冊制度簡介 ) 房屋經理註冊管理局  ( 管理管職能簡介 ) 相關法例: 《房屋經理註冊條例》

新聞原文 ... 天平邨法團秘書潘德榮表示，曾接獲相關投訴，並稱當時流傳 授權書價格由300元至1000元不等 ，法團發出通告呼籲業主留意。 ... 去年業主大會便發現有 4 份 「前業主」簽發的授權書，當中 3 份的筆迹近似 ，並且全部授予同一人。 ... 第三座有約 30 個單位分別 授權兩名候選人(代表) 出席業主大會。片段顯示，同一單位，兩授權書分別以中、英文簽署「張」。

業主可查閱授權文件 有權睇 有權影印 [新聞] 法團選舉 死人投票 龍蟠苑居民報警  ... 鑽石山龍蟠苑上周六舉行業主大會，投票選出新一屆法團委員 ... 事後卻陸續有居民發現被人冒簽授權票 ... 最少25名居民已報警求助，警方暫列行使虛假文書調查 ... 屋苑居民關注組表示， 正尋求法律途徑推翻選舉結果 。 ... 去年有居民不滿法團賬目混亂及濫加管理費 ... 集齊5%業主簽名要求查數 ... 有被冒簽的業主 長期在內地公幹 ，數日前回家才發現事件；也有長者平日以中文簽名，「寫字寫到手震震」， 授權票的簽名卻變成英文 ，而且十分四正。 ... 法團初時拒絕提供授權票予業主查核，「我哋問清楚警察，知道 業主有權睇，有權影印 ，佢哋先合作」。現正諮詢法律意見，計劃入稟土地審裁處推翻選舉結果。

授權書造假涉及行使  虛假文書罪( 刑事) 當時人可即時報警 [新聞] 博康邨法團換屆前爆疑「死人簽授權書」 內容節錄: ... 屋邨明日舉行業主大會重選法團，業主黃太發現單位已簽發一張授權書，授權競逐連任的現屆法團候選人鄭麗芳明日投票。 但授權書的署名竟是已去世近10年的亡夫。 ... 另一個疑點， 授權書簽名寫錯姓氏「王」 ，正確應是黃。 業主已就事件報警。 ... 但現屆法團主席早前決定有關授權書是「有效」

1)可以使用自己的授權書 1. 業主有權: 只授權他人代表出席業主會議 (以便達到開會法定人數)； 及 2. 業主有權: 授權他人代投票。 判例:  LDBM 301/2012 1. This case concerns the validity of a meeting of the owners of Headland Village in Discovery Bay City held on 2 August 2012. . . . 42. Applying these principles to this case, the owners and City Management have agreed to be bound by the Sub-DMC. In the case of corporate owners, clause 6(b) of the Sub-DMC merely requires them to appoint their representative by a written instrument addressed to the manager. There is no requirement that the authorisation must also bear the company chop of the corporate owner. Both counsel agree that the Guidelines and the Proxy Form are not binding on the owners. . . . 根據以上案例，你可以不使用標準的 (BMO) 委任代表的文書(授權書)。 [樣式]只授權出席開會的授權書 (公民黨- 容詠嫦 ) 2) (文書)字眼用字不同不影響合法性 判例:  LDBM 265/2012 28. 盧先生指出所用文書與表格2不同之處，只是字眼上的差異，並不影響實質內容。《釋義及通則條例》第37(1)條訂明：「如任何表格與由或根據條例所訂的有所差異， 只要不影響表格的內容實質，即不得因此而無效。 」 29. 再者，民政事務總署在《2007年建築物管理（修訂）條例常見問題》第156條問答有以下建議： 「問： 管委會可否

天悅關注組面書專頁 資源表: 1) 文件(圖則, 公契, 管理合約, 土審規則條例, 法例, etc) 2) 業主權益資訊(相冊) 3) 法例/法庭相關: >>法庭參考資料系統(搜判例): bit.ly/splegalref >>法例第344章建築物管理條例: bit.ly/sp344BMO 4) 極有用文章: >>小業主的悲歌! (講業委/物管壓榨小業主) http://eowner.info/?p=8645 5) 業主權益: >>(面書群組) 業主權益聯盟: bit.ly/spFBGowner >>(面書群組) 屋苑管理業主自由講場支援聯盟: bit.ly/spFBGmgt >>(網站) 物業管理經驗分享: http://deedmc.info/ >>(網站) PeterCWC : http://eowner.info/ >>(網站) 小業主權益關注組案例: sites.google.com/site/twggcg >>(網站) Wonderland Villas Focus Group:  wonderlandvillashk.wordpress.com 6) 業主大會授權書相關: bit.ly/spBlog